当“学习万科好榜样”在神州大地吹响时，当王石一句漫谈成了全国媒体头版头条时，当地产行情或上扬或低迷，全国房企一致瞄准万科时，地产行业“万科烙印”已成为一个时代的符号。

　　然而，就是这个振臂一呼、应者云集的地产大佬，谁会想到它曾是个毫无背景的“苦孩子”？谁又会想到它一路风雨兼程能至今朝？地产哲学家冯仑曾有一句精辟的话语：王石是被逼出来的圣人。句末，应该再补上：万科也是被逼出来的“大家”。

　　全国几万家地产企业，不缺“名家”、“巨匠”，不缺声望一方的“诸侯”，但是能在全国范围内做成“大家”的，真可谓凤毛麟角。因为这除了建筑产品过硬，还需要有强大的辐射力，能产生巨大能量，足以将城市边际变成一个宜居中心。

　　福州站：万科·金域榕郡，可否再次成为能量万科“沧海变桑田”的经典案例？

万科·金域榕郡效果图(仅为过程示意)

　　1.走地产正道“苦孩子”成“大家”

　　这是一则老故事了，但一直是万科的精髓。

　　2002年，万科在深圳通过9.7亿元的天价拍得坂雪岗39.7万平方米的土地。一位万科观察家曾这样说———这表明了两件事：万科的变与不变，所谓变，是指万科终于回归珠三角；所谓不变，万科还是老样子不靠政府关系，将阳光交易进行到底。由此变与不变，这位观察家慨叹道，人间正道是沧桑。万科奉行阳光下的利润，结果每次进广州，参加土地竞拍，都会有十几家开发商对其围追堵截，让万科根本拿不到自己想要的土地；万科政府公关是弱项，因而也享受不到政策优待，拿地成本都很高。所以王石说过“超过25%的利润我不做”，其实是无奈之言。

　　这是万科24年发展历程中的常态。一直以来，万科执著地产正道，但在前进的路途中，不得不选择了一道“窄门”———别人不做的，如造城，在城乡接合部拿到土地后，自己做高品质的住宅，然后再整合资源，引来政府的基建路桥、招来商家、引进学校等，真正承担了被许多开发商用烂的词———“城市运营商”的角色，将建筑变成生活。24年来，万科所到之处，均成为该地项目所属片区的改良者，并最终带动一个片区的繁荣。最明显的例子当数9.7亿元的坂雪岗39.7万平方米天价地，当年是荒草丛生，今天已成为深圳北部的生活核心。

万科城实景

　　提及万科这种企业文化与今日的业绩，业内人概括为“苦孩子”奋斗史：一路充满艰辛，但最终，这种脚踏实地的不断求索与坦荡，也让万科日益专业、强大，形成自己的巨大磁场，将企业带向更为广阔的天地。2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的近三十个城市，当年销售住宅共4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。

　　2007年9月，“苦孩子”万科带着它的团队来到了福州，在围追堵截式的拍地现场，250亩福泰钢铁厂地块又重复了万科拿地的痛苦。但万科能否再次聚集能量，在痛苦中再生，将成本变为价值呢？

　　2.“沧海”变“桑田”万科改变片区人居

　　将“成本变为价值”是万科24年历程中，多次起死回生的绝技，也是中国绝大多数地产企业无法做到的，其特殊点在于，万科能用专业、品牌力整合资源，让地块“沧海变桑田”，增添巨大附加值，使得居住万科、投资万科成为人心所望。

　　这种将成本变成价值，从而通过项目改变片区人居的经典案例在万科俯拾皆是。

　　经典案例：万科深圳坂田片区———万科城万科在造一座城

　　2002年，在深圳市中心区域，高企的房价已经成为新一代城市精英的噩梦，何处寻找理想家园呼声日强，嗅其先声的万科，以9.7亿元的天价拍得坂雪岗39.7万平方米的土地。该片区位于深圳市的关外，区位类似福州的大学城。当时，该片区道路未通，到处是民房，距离市中心近1小时车程，一片荒凉。

　　2002年，万科四季花城花开坂田，关外居住关内上班这种生活方式开始崛起。随后，万科启动了自己的“造城”计划，全力打造万科城、第五园，引来政府修路架桥，开通公交线路，并通过整合资源，吸引学校、商业等配套的落户，改变了片区的人居环境。

万科第五园实景

　　万科城的出现极大地刺激了关内工作的白领到坂田城郊置业，成为关内工作白领的聚居地和深圳人城郊生活的领头羊，制造了地产业片区改造的一个城市奇迹。在万科1.5平方公里版图直接带动下，整个坂雪岗片区得到质的飞跃。文化广场、风情商业街区、大型超市、高档食肆、特色精品店、异国风情的美食街，沿湖步行商业街在社区内有序排开，湖景、塔楼、叠泉、绿树……徜徉其中是一种无比快乐的经历，真正体会到城的魅力！而今，自驾车走高速路仅需15分钟就到市中心，成为关内工作白领的聚居地和深圳人城郊生活的样本。能量万科，制造了地产业一个奇迹。

　　在深圳市规划局最新的一轮规划中，涉及坂田片区的定位是这样描述的：功能拓展、活力之城———强大的综合实力、高效的交通体系、优质的人居环境，是市中心区配套综合服务组团以及商贸生活功能区、高新工业功能区。

　　这种经典的案例还有许多，如直接带动天津梅江南区发展的万科天津水晶城、在新都市主义理念下应运而生的“四季花城”系列项目，以及以生态居家为片区定位的成都万科·魅力之城，这些都是万科片区改造的典范之作。

　　3.五四北片区万科能量乍现

　　随着片区改造能力的逐步提升，万科向诸多城市欠完善区域伸去橄榄枝的片区改造模式，也在不断走向多元化。这是以建筑无限生活为己任的万科，对企业双赢模式不断探索与实践的结果。基于这些背景，万科进驻福州，拿地五四北，似乎也成为了一种偶然中的必然之举。

　　五四北片区，天高云阔，山水相宜，距市中心仅一座琴亭高架桥，一直有着“福州后花园”之称。然而近年，在福州东扩南进西拓的大都市规划下，这个最佳的人居地因为未得大政策支持，较新兴的南台岛、仓山片区、闽侯片区，其发展步伐缓慢了很多。因而，尽管开发商们多次掀起开发热潮，重估五四北价值，但是由于基建的不完善，最终都无功而返。

　　这一波开发浪潮，特别是万科的进入，能否彻底改变五四北片区人居现状？或许，这更是万科被福州民众关注的重点所在，它给现住五四北的人们和喜爱五四北的人们以期盼。毫无疑问，较之深圳坂田片区，福州五四北情况已经成熟很多倍。当年，在万科不懈努力下，深圳坂田片区交通得到政府的极大支持，城际高速、公路交通系统几乎延伸到万科每个精品项目所在地。路通则人聚，人聚则财旺。随后，万科城、第五园招商开始，万科以多年的品牌号召力，迎来了诸多商家的进驻，与万科一起投资坂田，最终他们也都与万科一同分享了坂田的繁荣。

　　今天，五四北还在建设中，但是很明显，随着万科的入驻有了诸多不一样。如，政府规划的260多亩的琴亭湖(环绕万科·金域榕郡项目)即将开挖，如此大规模的再造性片区内湖，在福州是首个。可以想象，类似福州“小西湖”的琴亭湖，建成后必成为五四北价值速增的爆发点。又如，连接机场高速的三环北段、打通福州北大门的贵新隧道都进入了实质阶段。

　　交通上，五四—利嘉路、南平—北山路、战城路、未来城市三环等组成五四北板块“三横二纵一连环”的交通网络主构架，而未来，绕城高速西北段、机场高速二期将极大便利五四北与其他城区交联。同时，五四北的公共交通系统也将得以全面改善，坑洼不平、尘土飞扬的路面状况必成历史，而这些都与万科·金域榕郡在同步进行着。

　　在万科·金域榕郡自身的规划中，还有近7000多平方米的商业体量，在万科的品牌号召下，入驻的商家品质、档次必将极大改变五四北现有商业格局。正如福州一位极富见地的业内人士所指，万科的品牌已经形成一种巨大的吸附力，资源会自动配合它的需要。商家是如此，消费者也会这般，就像购买品牌服饰一样，即便不消费也会到万科饱饱眼福，众人拾柴火焰自然高。

　　除此以外，学校、医疗等公共配套，也在万科的逐步谈判、整合中，未来得以服务万科·金域榕郡的业主。业内人士称，万科这种整合能力让人们看到五四北一个美好的未来，而万科·金域榕郡将是最大的受益者。

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